哈尔滨市物业管理问题及原因分析

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【话题】哈尔滨市物业管理存在的问题及对策
【导读】哈尔滨市物业管理模式发展分析介绍
【第一章】物业管理及其理论基础
【第二章】哈尔滨市物业管理行业现状调查
【3.1】物业管理工作机制问卷及访谈
【3.2 3.3】哈尔滨市物业管理问题及原因分析
【第四章】完善哈尔滨市物业管理机制的对策思考
[结论/参考文献] 哈尔滨市物业管理机制建设研究结论与参考

　　第二节 哈尔滨市物业管理存在的问题

　　近年来，哈尔滨市通过建立物业投诉平台、推进老旧住宅改造、创建示范社区、修订行业法律法规、加强楼市监管、实施社区分类管理等方式，不断强化物业管理。 ，取得了显著成效。 2014年以来，哈尔滨市长公众号已收到市民举报物业管理问题近2万件，约占问题总数的20%。通过现场检查并结合市民举报内容，哈尔滨市目前物业管理问题主要涉及公共设施（5316起）、房屋渗漏（11235起）、占用公共空间（1591起）、环境卫生（3708起）等。例）、房产收费（1047例）、房产遗弃（85例）、房产选择与用工（153例）等方面。

　　1。业主委员会物业管理问题

　　业主委员会是保障业主合法权益的组织，在物业管理中发挥着不可替代的作用。但在实际运作中，大多数业主委员会由于职能定位不准确，没有发挥应有的作用。造成这一问题的原因，一方面是业主委员会的维权意识存在偏差，只关注业主自身权益是否受到损害以及物业服务的问题，而无视业主占用社区空间等损害公共利益的行为，缺乏业主的权利。规范效应。另一方面，对业主委员会的选举态度冷淡，对业主委员会工作的支持力度不够，但绝大多数业主的个体意识较强。此外，业主大会、业主委员会成立流程复杂，决策成本过高，缺乏有效监督和正确引导。这也是业主委员会无法发挥其作用的原因之一。据了解，全市有近千个业主委员会。由于法律意识淡薄、责权利不清、缺乏专业知识等原因，大多数业主委员会在行使权利的过程中，对业主、业主委员会、业主产生了误解。当事人关系调解不力，在一定程度上加剧了物业管理中的矛盾。

　　2。房屋维修资金管理存在的问题

　　我国从1998年开始实行住房维修基金制度，但哈尔滨市2006年才开始设立专项基金，晚于国内许多省会城市，导致缺乏相关工作经验。专项资金的征收主要针对新建住宅，而对于2006年以前建成的住宅，由于缺乏限制手段，大部分没有缴存。

　　同时，存款标准相对较低。目前，哈尔滨市继续执行2006年制定的每平方米1200元的成本价基数，低于现房成本价（2012年下半年，哈尔滨市住宅建设成本约为1200元）每平方米）。 1500元）。此外，根据本市相关规定，住房维修资金的启动必须“征求占建筑物总面积三分之二以上业主的意见并讨论后批准”。超过业主总数的三分之二”19，但业主在资金使用上很难达成共识，导致资金不能及时申请，给物业维修带来诸多不便。可见，这项政策在实施过程中可操作性并不大。

　　3。从业人员素质对物业管理的影响

　　哈尔滨的物业管理机制存在很多问题。部分原因是物业管理公司事业单位工作人员行为不当、态度恶劣、业务能力低下。本文通过对道里、道尾、南岗、香坊四个主城区的物业管理公司和社区业主的调查了解到，约一半的业主对物业管理人员印象不好，并指出物业管理从业人员作为与业主直接接触的人员，代表着物业管理的形象和态度，从业人员素质普遍较低，给社区业主带来了一定的负面影响。深入分析物业管理从业人员素质不高的主要原因如下：

　　首先，一些企业不注重提高员工素质。通过对城区物业管理企业的走访可以看出，部分物业管理企业不重视员工素质和岗位专业能力的培养。他们只根据岗位要求做表面工作，不包括员工岗位培训、岗位考核、岗位职责规章制度。落实不到位，特别是对物业管理从业人员的道德素质教育缺乏。长此以往，在长期的合同劳动关系下，员工只能被动提供服务，而无法履行岗位职责，更谈不上以身作则，树立良好的物业管理形象。

　　二是缺乏完善的行业管理规范和从业人员标准。目前，我国物业管理行业尚未建立完善的行业管理准则和从业人员行为规范。 2005年人事部、建设部印发《物业管理师制度暂行规定》。 2007年底，首批取得物业管理人员资格并取得《资格证书》的人员，经登记后可以以物业管理人员名义聘用。

　　《物业管理师制度暂行规定》明确规定“物业管理项目管理必须经物业管理人签字后实施，并承担相应的法律责任。这是一份关键文件。” 20 不过，由于哈尔滨市物业管理目前正在不断发展，业内物业管理人员数量有限，且注册尚未完成。相关物业管理企业资质制度尚未提出，给物业管理的发展带来了问题。 4、物业管理规范问题。物业管理行业只有按照规范的管理流程办事，才能确保业主的权益不受损害，确保物业管理费、房屋维修费公平合理，才能杜绝物业中的物业管理纠纷。管理行业。和矛盾。综上所述，物业管理行业及企业本身管理不严格，让物业管理企业或部分从业人员钻了空子，对物业服务的对象和物业的形成与发展产生了巨大的影响。管理机制。

undefined　　物业管理公司不是政府机构或福利机构。作为企业，只能按照合同规定向业主提供相应的服务，而不是综合服务。不少业主反映房屋质量等问题本应由开发商承担，如未按标准建设配套设施、擅自更改建设规划、房屋实际面积、社区会所、停车位等缩小等、产权建筑物等设施产权问题。水电等公共机构承担的管理职能、社区承担的社会保障职能、政府承担的监督管理职能都由物业管理公司承担。这些居民在没有明确责任方的情况下，遇到问题就向物业管理公司求助。如果解决不了问题，就认为物业管理水平低，导致矛盾频发，严重影响物业管理费征收率。

　　第三节 哈尔滨市物业管理存在问题的原因

　　1。市场监管机制不灵活

　　全市房地产市场健全运行机制尚未完全建立。一是市场准入门槛低，企业规模小。房地产行业进入门槛过低，很容易导致恶性竞争，也是频繁弃管的主要原因。其次，企业数量多但实力弱，市场相对分散。全市共有注册房地产公司715家，而苏州仅有不到200家房地产公司。但全市相当一部分物业公司为三级或暂定资质企业，具有一级资质的大型物业公司仅有14家。 21 主城区约三分之一的物业公司仅经营管理一两个物业项目，服务面积不足10万平方米。整个房地产市场呈现碎片化状态。三是退出机制不完善，市场混乱。由于行业管理不规范，缺乏有效的行政执法措施，多年来该市物业企业“只进不出”。虽然今年全市共清理了77家房地产企业，但大部分企业长期没有进行年度审核，也没有承接任何项目。而没有配备专业管理人员的企业，少数无所作为、服务差的企业则被淘汰。

　　2。物业公司规模对物业管理的限制

　　哈尔滨物业热力集团是该市唯一的国有物业公司。物业管理面积约占全市1/4。 90%以上的房屋是建国初期至20世纪80年代、90年代建造的老住宅，居民数量较多。其中部分属于低保或低收入群体，物业服务项目大多属于保障性质。由于历史债务、房屋长期年久失修、政府投入不足、物业费补贴政策落实不到位，以及物业费标准低与维护修缮投入高之间的突出矛盾，集团旗下物业管理公司连年亏损，平均每年损失高达4000元。万元，严重影响企业的生存和发展，不利于企业走市场化道路。同时，物业供热集团还承担一定的社会责任，接管了一些主辅分离、废弃或无物业管理的物业项目。由于缺乏政策和资金支持，集团负担日益加重，经营面临困难。

　　3。财产收费机制固定

　　全市物业服务收费问题较为突出，质量与价格相匹配的物业服务收费机制尚未真正形成。具体表现为：一是收费标准低。据了解，目前全市普通住宅区物业收费标准为每平方米建筑面积0.15元/月至1.43元/月。近年来，由于物价和劳动力成本大幅上涨，大多数企业只能勉强维持甚至亏损经营。以南岗区黄河绿园小区为例，管理公司拥有二级资质，年收费率超过90%，但公司年亏损达10万元以上。二是提价困难。我市现行物业费调整方式是企业与业主协商定价。由于不少业主市场经济意识淡薄，不愿意花钱购买物业服务，导致供需双方很难达成一致。物业公司调整价格、难以提供品质与价格相匹配的服务是常有的事。服务。三是收费难。 2008年，全市物业收费率为60%。 2012年，全市物业收费规模有所增长。相当多的物业收费率只有30%-40%，有的公司还不到10%。 22 物业收费标准低，部分物业服务不足。因素到位了，业主恶意拖欠付款也是有原因的，从而形成了业主欠款——公司亏损——成本降低——服务缩水——更多业主不付款的“奇怪循环”。

　　4。服务理念已经过时

　　物业管理行业作为服务行业之一，最关键的是“服务”。只有为业主提供满足其要求的无形服务产品，才能提高物业管理的满意度。由于我国物业管理行业从业人员文化素质水平普遍较低，且多为退休人员、退伍军人，尚未形成服务意识。物业管理团队普遍缺乏服务意识，对物业管理服务理念认识片面。从以上对哈尔滨市物业管理现状的调查分析可以看出，哈尔滨市物业管理企业本身尚未形成全面的物业管理服务理念。他们在整个治理过程中将自己置于管理者的位置，同时也一直处于提供服务的过程中。很少重视小区业主和使用人提出的合理建议，导致业主普遍认为物业管理公司经常不履行物业管理合同的服务条款，出现问题则归咎于物业经理。

　　综上所述，房地产市场的可持续发展需要物业管理行业深刻认识自身存在的问题，明确市场监管机制、物业公司规模、物业收费机制和服务理念等因素，以现代服务模式取代传统旧有的自上而下的管理模式，不断更新服务理念和服务方式。哈尔滨市物业管理的成效不仅要体现在项目规模和数量上，更要体现在细节上，深入到各小区进行走访，为完善哈尔滨市物业管理机制提供切实参考。